Wat is de DSCR
DSCR staat voor debt service coverage ratio en meet of de huurinkomsten van een beleggingspand voldoende zijn om de financieringslasten te dekken. Waar de loan to value kijkt naar de waarde van het pand, kijkt de DSCR naar de inkomsten die het pand genereert. Financiers gebruiken beide toetsen naast elkaar, omdat een pand met een gunstige loan to value nog steeds een te lage huuropbrengst kan hebben om de lasten comfortabel te dragen.
Hoe berekent u de DSCR van een beleggingspand
De DSCR berekent u door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de jaarlijkse financieringslasten, dus de rente en aflossing samen. Stel dat een beleggingspand 24.000 euro aan huur per jaar oplevert en de financieringslasten bedragen 20.000 euro per jaar, dan is de DSCR 1,2. Dat betekent dat de huurinkomsten 1,2 keer zo hoog zijn als de lasten die gedekt moeten worden, wat een buffer overlaat voor bijvoorbeeld tijdelijke leegstand of onderhoud.
Welke DSCR geldt als gezond bij een beleggingspand
In de praktijk hanteren financiers een minimale DSCR van rond de 1,2 als uitgangspunt voor een gezonde financiering. Bij woningen, die als relatief stabiel gelden, wordt deze norm soms nog gevolgd, maar de laatste jaren vragen steeds meer financiers een hogere DSCR van 1,25 tot 1,3, vooral bij winkels, kantoren of andere minder courante objecten. Hoe hoger de DSCR, hoe meer ruimte er is tussen de huurinkomsten en de lasten, en hoe kleiner het risico dat een tegenvaller direct tot betalingsproblemen leidt.
DSCR en loan to value: twee verschillende toetsen
De DSCR en de loan-to-value beoordelen een beleggingspand vanuit een ander perspectief. De loan-to-value zegt iets over de verhouding tussen de lening en de waarde van het pand, terwijl de DSCR laat zien of de huurinkomsten voldoende zijn om de financieringslasten te dragen. Een pand kan een gunstige loan-to-value hebben en toch een krappe DSCR, bijvoorbeeld wanneer de huurprijs relatief laag is ten opzichte van de aankoopprijs. Andersom kan een pand met hoge huurinkomsten een ruime DSCR hebben, terwijl de loan-to-value nog altijd binnen de grenzen van de financier moet blijven. Bij langlopende verhuurhypotheken worden beide toetsen meegewogen. Voor kortlopende financieringen geldt dit niet.
Zo verbetert u de DSCR van uw beleggingspand
Een hogere eigen inbreng verlaagt de financieringslasten en daarmee verbetert de DSCR vrijwel automatisch. Ook een realistisch en goed onderbouwd huurplan, met marktconforme huurprijzen en een lage verwachte leegstand, versterkt de DSCR in de ogen van een financier. Een langere looptijd verlaagt de jaarlijkse aflossing en kan daardoor eveneens bijdragen aan een hogere DSCR, al weegt dit af tegen de totale rentelasten over de gehele looptijd. Tot slot helpt het om vooraf een compleet dossier aan te leveren, met een recente taxatie en onderbouwde huurcijfers, zodat de financier de werkelijke dekking goed kan beoordelen.
Wat een lage DSCR betekent voor het risico van uw beleggingspand
Een DSCR die net op of onder de norm van 1,2 ligt, laat weinig ruimte over voor tegenvallers. Bij een tijdelijke leegstand, een huurder die de betaling opschort, of onverwacht onderhoud, kan de huuropbrengst dan al snel onvoldoende zijn om de lasten volledig te dekken. Een ruimere DSCR, bijvoorbeeld boven de 1,3, geeft juist meer speelruimte om zulke situaties op te vangen zonder dat u direct hoeft bij te storten. Bij de keuze tussen twee vergelijkbare beleggingspanden weegt een hogere DSCR daarom vaak zwaarder mee dan een iets lagere aankoopprijs.
DSCR beoordelen bij de bank of bij een netwerk van private investeerders
Een reguliere bank toetst de DSCR doorgaans volgens een vast beoordelingsmodel, waarbij weinig ruimte is voor maatwerk als de uitkomst net onder de norm ligt. Bij financiers die werken vanuit een netwerk van private investeerders wordt dezelfde dekkingstoets vaak persoonlijker beoordeeld. Beleggingspanden financiering werkt bijvoorbeeld met 170+ vermogende Nederlandse investeerders, waardoor ook een beleggingspand met een DSCR die net buiten de standaardnorm valt, individueel beoordeeld kan worden op basis van het volledige plan.
Wilt u weten hoe de DSCR van uw beleggingspand wordt beoordeeld? Een adviesgesprek geeft snel duidelijkheid.