Wat is loan to value
Loan to value, vaak afgekort tot LTV, is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het beleggingspand. Financiers gebruiken deze verhouding om het risico van een financiering in te schatten. Hoe hoger de loan to value, hoe groter het geleende bedrag ten opzichte van de waarde van het pand, en hoe hoger doorgaans ook het risico voor de financier. Bij een beleggingspand is loan to value daarom een van de belangrijkste begrippen om te begrijpen voordat u een financiering aanvraagt.
Hoe berekent u de loan to value van een beleggingspand
De loan to value berekent u door het geleende bedrag te delen door de waarde van het pand en de uitkomst te vermenigvuldigen met honderd. Stel dat een beleggingspand een waarde heeft van 300.000 euro en er wordt 240.000 euro gefinancierd, dan is de loan to value tachtig procent. Financiers baseren de waarde meestal op de getaxeerde marktwaarde, niet automatisch op de aankoopprijs. Bij een lagere taxatiewaarde dan de aankoopprijs valt de loan to value dus hoger uit dan u vooraf misschien had verwacht.
Welke loan to value is gebruikelijk bij een beleggingspand
Een reguliere bank hanteert voor een beleggingspand vaak een maximale loan to value tussen de zeventig en tachtig procent, met een uitgebreide beoordelingsprocedure als gevolg. Financiers die werken vanuit een netwerk van private investeerders kunnen daar soms van afwijken. Beleggingspanden financiering werkt bijvoorbeeld met 170 vermogende Nederlandse investeerders en financiert daardoor soms tot 85 procent van de waarde, wat een hogere loan to value en dus minder eigen geld betekent.
Waarom de loan to value invloed heeft op uw voorwaarden
De loan to value werkt direct door in de voorwaarden die u krijgt aangeboden. Een lagere loan to value betekent minder risico voor de financier, wat zich vaak vertaalt in een scherpere rente en soepelere voorwaarden. Een hogere loan to value kan juist gepaard gaan met strengere eisen aan bijvoorbeeld de huurinkomsten of aanvullende zekerheden. Wie de rente voor een beleggingspand wil begrijpen, doet er dus goed aan om eerst helder te krijgen welke loan to value bij de eigen situatie past.
Rekenvoorbeelden loan to value bij een beleggingspand
Twee voorbeelden maken het verschil in loan to value concreet.
Voorbeeld met een pand van 250.000 euro
Bij een financiering van 175.000 euro op een pand van 250.000 euro is de loan to value zeventig procent. De eigen inbreng bedraagt in dit voorbeeld 75.000 euro.
Voorbeeld met een pand van 500.000 euro
Bij een financiering van 425.000 euro op een pand van 500.000 euro is de loan to value vijfentachtig procent. De eigen inbreng bedraagt in dit voorbeeld 75.000 euro, terwijl er toch een aanzienlijk groter beleggingspand mee gefinancierd wordt.
De loan to value van uw beleggingspand verhogen
Een hogere loan to value betekent dat u minder eigen geld hoeft in te leggen en daardoor meer kapitaal beschikbaar houdt voor andere investeringen. Tegelijkertijd betekent een hogere financiering ook hogere maandlasten en meer risico. Daarom kijken financiers niet alleen naar het pand zelf, maar ook naar de cashflow, uw financiële buffers en de financiering van uw totale vastgoedportefeuille.
Voor tijdelijke financieringen, zoals een bridgefinanciering, kan een hogere LTV soms goed passen. Bij vastgoed dat u voor de lange termijn aanhoudt, kan het juist verstandig zijn om meer eigen vermogen in te brengen. Zo houdt u voldoende ruimte om tegenvallers, zoals leegstand, rentestijgingen of waardedalingen, op te vangen.
Loan to value en uw investeringsstrategie op langere termijn
Een lagere loan to value zorgt ervoor dat u sneller vermogen opbouwt in het pand, maar laat minder kapitaal over voor nieuwe aankopen. Met een hogere LTV kunt u met hetzelfde eigen vermogen mogelijk meerdere panden financieren en uw portefeuille sneller uitbreiden.
De LTV kan worden berekend over de aankoopsom of de getaxeerde marktwaarde. Via ons netwerk zijn er financierders die in bepaalde situaties tot 80% LTV op de taxatiewaarde financieren, waardoor uw eigen inleg lager kan uitvallen. Dit hangt wel af van uw overige vermogen en de mate waarin u de rente kunt betalen. De risicoverdeling tussen u en de financier moet in balans blijven.
Voor ervaren aannemers en ontwikkelaars kunnen projecten met een lage aankoopsom en hogere verbouwingskosten interessant zijn. Soms kan boven op 80% LTV over de aankoop- of taxatiewaarde ook het volledige bouwdepot worden gefinancierd. Daarvoor moet de verbouwing voldoende rendement en eindwaarde opleveren. Die eindwaarde moet onafhankelijk zijn vastgesteld. Daarnaast moet u ervaring hebben met vergelijkbare projecten en de rente vanuit uw inkomen kunnen dragen.
Zoals u merkt zijn er verschillende strategiën, projecten en manieren om succesvol in het vastgoed te zijn. Benieuwd naar welke loan to value voor uw project het meest passend is? Neem vrijblijvend contact op.