Rente op een vastgoedlening: waarom ligt dat percentage vaak rond de 9 procent

Direct antwoord: waarom kan de rente rond 9 procent liggen?

Een rente van circa 9 procent op een vastgoedlening ontstaat niet alleen door het risico. Een vastgoedondernemer betaalt ook voor snelheid, flexibiliteit en toegang tot tijdelijk kapitaal. Daarmee kan hij een aankoop, verbouwing of transformatie uitvoeren die via een reguliere bank mogelijk niet op tijd gefinancierd kan worden.

Voor de financier is de rente een vergoeding voor het beschikbaar stellen van kapitaal en voor de krediet-, vastgoed- en liquiditeitsrisico’s die daarbij horen. Het rentepercentage staat daarom nooit op zichzelf. Ook het onderpand, de Loan-to-Value, de looptijd, de cashflow en de manier waarop de lening wordt afgelost, spelen een belangrijke rol.

Wat is een bridgefinanciering?

Een bridgefinanciering, ook wel overbruggingsfinanciering genoemd, is een tijdelijke vastgoedlening. Vastgoedondernemers gebruiken deze vorm van financiering bijvoorbeeld voor:

• de aankoop van vastgoed
• een verbouwing of renovatie
• een transformatie
• het overbruggen naar een verkoop
• het overbruggen naar een langlopende verhuurhypotheek
• een situatie waarin snel moet worden gehandeld

De looptijd is meestal relatief kort, bijvoorbeeld zes, negen of twaalf maanden. Het is niet de bedoeling dat een bridgefinanciering twintig of dertig jaar blijft doorlopen. Vanaf het begin moet duidelijk zijn hoe de lening wordt terugbetaald. Die terugbetalingsroute noemen we de exit.

Waarom kiest een ondernemer niet voor de goedkoopste bank?

De goedkoopste financiering is niet automatisch de meest geschikte financiering. Stel dat een vastgoedondernemer een pand kan kopen voor €1.000.000. De verkoper wil binnen drie weken passeren, maar een reguliere bank heeft mogelijk zes, acht of twaalf weken nodig om de aanvraag te beoordelen en af te ronden.

De ondernemer vergelijkt dan niet alleen een bancaire rente van bijvoorbeeld 5,5 procent met een rente van 9 procent. De werkelijke afweging is:

• een hogere rente betalen en de transactie kunnen uitvoeren; of
• wachten op een goedkopere financiering en het risico lopen dat de aankoop niet doorgaat.

Snelheid heeft in zo’n situatie een concrete economische waarde. Dat geldt ook voor flexibiliteit, maatwerk en de mogelijkheid om een tijdelijk vastgoedproject te financieren dat niet direct binnen de standaardvoorwaarden van een bank past.

Een concreet rekenvoorbeeld

Een ervaren vastgoedondernemer koopt een pand voor €1.000.000 en brengt zelf €300.000 in. Voor de resterende €700.000 wordt een bridgefinanciering afgesloten met een contractuele rente van 9 procent per jaar.

Bij een looptijd van twaalf maanden bedraagt de bruto contractuele rente €63.000. Wordt de lening na zes maanden afgelost, dan bedraagt de rente over die periode, vereenvoudigd berekend, €31.500.

Kan de ondernemer met deze financiering een aankoop doen en vervolgens door verbouwing of transformatie €150.000 tot €200.000 aan waarde creëren, dan kan €31.500 aan rentekosten zakelijk te verantwoorden zijn. De rente is dan onderdeel van de totale projectbegroting.

Dat is meteen het verschil met een particuliere hypotheek. Een consument die een woning koopt om er dertig jaar te wonen, wil vooral een zo laag mogelijke rente. Een vastgoedondernemer kijkt anders: hij kijkt naar wat het kapitaal kost en wat hij ermee kan verdienen of creëren.

Voor de financier ziet dezelfde transactie er andersom uit. Stelt iemand bijvoorbeeld €500.000 beschikbaar voor een vastgoedlening tegen dezelfde contractuele rente van 9 procent per jaar, dan bedraagt de bruto contractuele rente op jaarbasis €45.000. Bij zes maanden is dat, vereenvoudigd, €22.500, en bij negen maanden €33.750. Dat klinkt aantrekkelijk, maar dat betekent niet dat de financier automatisch een risicovrij rendement van 9 procent behaalt. De kredietnemer moet zowel de rente als de hoofdsom kunnen terugbetalen. Daarom is de belangrijkste vraag niet alleen hoeveel rente een lening oplevert, maar vooral hoe de hoofdsom wordt terugbetaald.

Lenen is iets anders dan mede investeren

Dat onderscheid vind ik eveneens belangrijk. Brengt u 500.000 euro in als eigen vermogen in een vastgoedontwikkeling, dan wordt u economisch mede investeerder. Gaat het project goed, dan profiteert u mogelijk flink mee van de winst, gaat het slecht, dan wordt uw inleg als eerste geraakt. Bij een lening is de positie anders. U spreekt vooraf een rente en een terugbetaling af, maar deelt niet automatisch mee in de ontwikkelwinst. Maakt de ondernemer 500.000 euro winst, dan blijft die winst in beginsel bij hem. De financier ontvangt wat contractueel is afgesproken: hoofdsom plus rente en eventuele overeengekomen vergoedingen. De opbrengst is daarmee begrensd, maar de juridische positie is ook anders. Dat is precies waarom een lening voor bepaalde vermogende beleggers interessant kan zijn.

Waarom vermogende beleggers hierin geïnteresseerd zijn

Vermogende beleggers kijken vaak anders naar geld dan iemand die uitsluitend spaart. Zij kijken onder meer naar:

• rendement
• looptijd
• liquiditeit
• zekerheden
• spreiding
• risico

Vastgoedleningen kunnen binnen zo’n bredere vermogensstrategie interessant zijn omdat er een concrete lening tegenover een concreet vastgoedobject staat. De financier weet in beginsel aan wie hij uitleent, welk vastgoed tegenover de lening staat, welke rente is afgesproken, hoe lang de lening loopt, welke zekerheden zijn overeengekomen en wat de beoogde exit is. Dat maakt het voor sommige beleggers overzichtelijker dan een investering waarbij het rendement volledig afhankelijk is van toekomstige aandelenkoersen of een bedrijfswaardering. Dat betekent uiteraard niet dat vastgoedleningen beter of veiliger zijn dan aandelen: het is simpelweg een andere categorie risico en rendement.

Welke risico’s en zekerheden zijn er?

Bij een vastgoedlening staat er doorgaans een concreet vastgoedobject tegenover de financiering. Vaak wordt via de notaris een hypotheekrecht op het vastgoed gevestigd. Dat geeft de financier een juridische zekerheidspositie als de kredietnemer zijn verplichtingen niet nakomt.

Een eerste hypotheekrecht betekent echter niet dat er geen risico is. Er kan alsnog verlies ontstaan wanneer:

• de waarde van het vastgoed daalt
• een verkoop langer duurt dan verwacht
• een verbouwing duurder uitvalt of vertraging oploopt
• vergunningen niet of later worden verkregen
• de verwachte huur- of verkoopopbrengst tegenvalt
• juridische of uitvoeringskosten ontstaan
• de lening te hoog is ten opzichte van de werkelijke waarde

Een hypotheekrecht is dus een belangrijke zekerheid, maar geen garantie dat de volledige hoofdsom en rente altijd worden terugbetaald.

Loan to value bepaalt hoeveel buffer er is

Die verhouding noemen wij de loan to value, oftewel LTV. Een eenvoudig voorbeeld: een vastgoedobject is volgens een recente taxatie 1.000.000 euro waard, en de lening bedraagt 650.000 euro. Dan komt de LTV uit op 65 procent. Op basis van die waardering zit er een verschil van 350.000 euro tussen de waarde van het vastgoed en de hoofdsom van de lening. Dat verschil vormt een buffer, maar die buffer is geen garantie. Brengt het pand later maar 700.000 euro op en moeten er daarnaast kosten worden gemaakt om de lening uit te winnen of het vastgoed te verkopen, dan ziet de rekensom er ineens heel anders uit. Daarom beoordelen wij de LTV altijd in samenhang met de kwaliteit van het vastgoed en de volledige transactie.

Drie manieren waarop de lening wordt afgelost

Bij iedere bridgefinanciering moet vooraf duidelijk zijn hoe de lening eindigt. De eerste route is verkoop: de ondernemer koopt een pand, verbouwt of transformeert het, en lost de bridgefinanciering af uit de verkoopopbrengst. De tweede route is langlopende herfinanciering: het vastgoed wordt na afronding verhuurd, waarna een langlopende verhuurfinanciering wordt afgesloten waaruit de bridgefinancier wordt afgelost. De derde route is de verkoop van een ander vermogensbestanddeel: in sommige situaties komt de aflossing uit een andere, vooraf onderbouwde bron. Ook dan willen wij vooraf kunnen begrijpen of die route daadwerkelijk realistisch is. Een bridgefinanciering zonder geloofwaardige exit is wat mij betreft geen goede bridgefinanciering, maar simpelweg een lening waarvan niemand precies weet hoe hij wordt terugbetaald.

En als het project tegenzit?

Daar moet vooraf al over zijn nagedacht. Een verbouwing kan uitlopen, een verkoop kan langer duren, een taxatie kan lager uitvallen, een huurder kan later komen dan gepland, en de rente kan veranderen. Daarom kijken wij niet alleen naar het scenario waarin alles perfect verloopt. Een goede financier stelt zich ook de volgende vragen:

• Wat gebeurt er als het project drie maanden langer duurt?
• Wat gebeurt er als de eindwaarde 10 procent lager ligt?
• Kan de lening dan nog steeds worden geherfinancierd?
• Is er voldoende buffer?
• Wat is de positie van de financier als de kredietnemer zijn afspraken uiteindelijk niet kan nakomen?

Door die vragen vooraf te stellen, kan het risico beter worden beoordeeld: niet uitgesloten, wel beter begrepen.

Hoe beoordeelt BPF een financiering?

Beleggingspanden Financiering zit dagelijks middenin de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt. Aan de ene kant spreken wij vastgoedondernemers die kapitaal nodig hebben, aan de andere kant werken wij met financiers en vermogende partijen die kapitaal beschikbaar stellen voor passende vastgoedleningen. Onze rol is om transacties te beoordelen en partijen bij elkaar te brengen wanneer de financieringsvraag en het risicoprofiel bij elkaar passen. Daarbij kijken wij naar vijf fundamenten: de klant, het pand, de dekking, de cashflow en de exit.

De klant

Wie leent het geld, wat is zijn ervaring, wat is zijn financiële positie, heeft hij eerdere vastgoedprojecten uitgevoerd en hoeveel eigen vermogen brengt hij zelf in? Dat zijn de vragen waarmee wij beginnen.

Het pand

Wat financieren wij daadwerkelijk: een woning, een appartementencomplex, een winkel, een kantoor of een transformatieproject? Waar staat het, wat is de kwaliteit, en hoe liquide is het vastgoed als er onverhoopt verkocht moet worden?

De dekking

Welke zekerheden worden verstrekt, hoe hoog is de lening ten opzichte van de relevante waarde, is er een eerste hypotheek, en zijn er aanvullende zekerheden?

De cashflow

Waar wordt de rente van betaald? Zijn er huurinkomsten, wordt de rente tijdens een ontwikkeling uit andere middelen voldaan, en is er voldoende financiële ruimte?

De exit

En uiteindelijk: waar komt de hoofdsom vandaan? Uit verkoop, uit herfinanciering, of uit een andere aantoonbare bron? Kunnen wij die vraag niet goed beantwoorden, dan zijn wij kritisch op de financiering.

Voor wie kan dit passend zijn?

Het beschikbaar stellen van kapitaal voor vastgoedfinanciering kan interessant zijn voor beleggers die:

• vermogen voor een bepaalde periode kunnen missen
• begrijpen dat een hogere rente gepaard gaat met risico
• iedere financiering afzonderlijk willen beoordelen
• inzicht willen hebben in het onderpand en de exit
• vastgoed willen toevoegen aan hun bredere vermogensspreiding, naast bijvoorbeeld aandelen, obligaties, ondernemingen en liquide middelen
• niet zelf een pand willen kopen, verbouwen of beheren

Een zakelijke vastgoedlening is nadrukkelijk geen alternatief voor een spaarrekening. Beide hebben een geheel ander risico- en liquiditeitsprofiel.

De vraag waar de hoogste rente wordt betaald, zou daarom niet de eerste vraag moeten zijn. Belangrijker is om te weten wie het geld ontvangt, welk vastgoed als onderpand dient, hoeveel eigen geld de ondernemer inbrengt, welke zekerheden zijn overeengekomen en hoe de hoofdsom wordt terugbetaald.

Pas wanneer die onderdelen duidelijk zijn, kan worden beoordeeld of de rente passend is bij het risico.

Let wel: dit artikel bevat algemene informatie en fictieve rekenvoorbeelden. Een rentepercentage is geen gegarandeerd rendement. Investeren of uitlenen brengt risico’s mee, waaronder het risico op vertraging, wanbetaling en geheel of gedeeltelijk verlies van de inleg. Hypothecaire zekerheid beperkt bepaalde risico’s, maar sluit verlies niet uit. De exacte rente, looptijd, zekerheden, LTV en voorwaarden verschillen per financiering. Beoordeel iedere propositie afzonderlijk en win waar nodig financieel, fiscaal en juridisch advies in.