U heeft eindelijk het pand gevonden waar u al maanden naar zoekt. De locatie is goed, de aankoopprijs is interessant en er zijn mogelijkheden om door een verbouwing extra waarde te creëren. De verkoper vraagt €1.000.000, maar na onderhandelen wordt u het eens over €950.000. Een aantrekkelijke vastgoeddeal, totdat de verkoper aangeeft dat u binnen veertien dagen moet passeren.
Op dat moment blijkt dat de financiering nog niet is voorbereid. Een situatie die wij bij Beleggingspanden-Financiering.nl regelmatig tegenkomen. Vastgoedondernemers besteden veel tijd aan het zoeken naar panden, het onderhandelen over de aankoopprijs en het berekenen van het verwachte rendement. De financiering komt daarna wel.
Wat mij betreft is dat precies de verkeerde volgorde. De beste vastgoeddeal is immers waardeloos als u de financiering niet op tijd rond krijgt.
Waarom financiering onderdeel moet zijn van uw aankoopstrategie
Professionele vastgoedondernemers kijken niet pas naar financiering wanneer de koopovereenkomst klaarligt. Zij onderzoeken vooraf hoeveel zij ongeveer kunnen financieren, hoeveel eigen vermogen nodig is en welke financieringsvorm bij hun investeringsstrategie past.
Met die kennis kunt u gerichter zoeken en sterker onderhandelen. U weet welke aankoopprijzen realistisch zijn, welke loan-to-value (LTV) ongeveer haalbaar is en hoeveel tijd een financier nodig heeft om de aanvraag te beoordelen. Bovendien heeft u een beter beeld van de informatie die moet worden aangeleverd.
Neem bijvoorbeeld een vastgoedondernemer die een pand van €1.000.000 wil aankopen. Hij verwacht €150.000 aan verbouwingskosten en houdt daarnaast rekening met €75.000 aan overige project- en financieringskosten. Zijn totale investering komt daarmee op €1.225.000.
Het project ziet er op papier interessant uit, maar de verkoper wil binnen enkele weken passeren. Voor een koper die zijn financiering nog volledig moet organiseren, kan die termijn een probleem vormen. Een koper die zijn financieringsmogelijkheden vooraf heeft besproken en zijn documenten op orde heeft, kan mogelijk veel sneller duidelijkheid geven.
Dat betekent niet dat de financiering automatisch wordt goedgekeurd, maar een goede voorbereiding kan wel degelijk invloed hebben op uw onderhandelingspositie.
Waarom de hoogste bieding niet altijd wint
Bij een vastgoedtransactie draait het niet uitsluitend om de aankoopprijs. Ook zekerheid, snelheid, flexibiliteit en de voorwaarden waaronder een bod wordt uitgebracht, kunnen voor een verkoper belangrijk zijn.
Stel dat twee partijen op hetzelfde pand bieden. De eerste koper biedt €1.000.000, maar heeft veel tijd nodig en stelt verschillende financiering voorbehouden. De tweede koper biedt €985.000, heeft zijn financieringsroute al voorbereid en kan mogelijk sneller duidelijkheid geven.
Welke koper de verkoper kiest, hangt af van de omstandigheden. Het voorbeeld laat wel zien dat een goede voorbereiding commerciële waarde kan hebben.
Diezelfde gedachte geldt voor de kosten van de financiering. Vastgoedondernemers kijken terecht kritisch naar rente, maar de goedkoopste financiering is niet automatisch de meest geschikte oplossing.
Stel dat u €1.000.000 aan tijdelijke financiering nodig heeft. De ene financier rekent 6% rente en de andere 7,5%. Op jaarbasis bedraagt het renteverschil €15.000. Wanneer u de financiering slechts zes maanden nodig heeft, komt het rekenkundige verschil uit op ongeveer €7.500, exclusief eventuele overige kosten en voorwaarden.
Als de tweede financier daadwerkelijk sneller kan schakelen en daarmee een aantrekkelijke vastgoeddeal mogelijk maakt, kan dat renteverschil zakelijk te verantwoorden zijn. Andersom geldt dat een duurdere financiering bij een project met weinig marge juist onverstandig kan zijn.
Het gaat dus niet uitsluitend om wat een lening kost, maar om de financieringskosten in verhouding tot de complete vastgoedtransactie.
Wanneer kan bridgefinanciering interessant zijn?
Wanneer snelheid belangrijk is, kan een bridgefinanciering uitkomst bieden. Dit is een tijdelijke vastgoedfinanciering waarmee u de periode overbrugt totdat een langlopende financiering beschikbaar is of het vastgoed wordt verkocht.
Deze financieringsvorm kan bijvoorbeeld interessant zijn wanneer u snel moet passeren, een pand eerst moet verbouwen of transformeren, nog geen stabiele huurinkomsten heeft of wacht op de verkoop van ander vastgoed.
Een bridgefinanciering is doorgaans niet bedoeld als definitieve financieringsoplossing. Daarom moet vooraf duidelijk zijn hoe de lening uiteindelijk wordt terugbetaald. Dit noemen we de exitstrategie.
Stel dat u een pand aankoopt voor €1.000.000 en vervolgens €150.000 investeert in een verbouwing. Na afronding en verhuur wordt het vastgoed onafhankelijk getaxeerd op €1.400.000. Een mogelijke strategie is om de aankoop tijdelijk te financieren en na de verbouwing een langlopende verhuurfinanciering af te sluiten.
Of dit daadwerkelijk mogelijk is, hangt onder andere af van de nieuwe taxatiewaarde, de huurinkomsten, de financieringsvoorwaarden en de totale financiële situatie.
Voor mij is een bridgefinanciering zonder geloofwaardige exit geen goede bridgefinanciering. U moet vooraf niet alleen weten hoe u aan het geld komt, maar vooral hoe u de lening uiteindelijk gaat terugbetalen.
Wat moet u voorbereiden voordat u gaat bieden?
U hoeft niet voor ieder interessant pand al een definitieve hypotheekofferte te hebben. Toch raad ik actieve vastgoedondernemers aan om hun financieringsmogelijkheden vooraf zo goed mogelijk in kaart te brengen.
Begin met uw beschikbare eigen middelen. Denk niet alleen aan spaargeld, maar ook aan eventuele overwaarde en andere vermogensbestanddelen. Vervolgens is het belangrijk om vast te stellen welk type vastgoed u wilt aankopen en welke financieringsvorm daarbij past. Dat kan een langlopende vastgoedfinanciering zijn, maar ook een bridgefinanciering, een bouwdepot of een combinatie daarvan.
Daarnaast moet u weten welke LTV ongeveer haalbaar is en of de verwachte huurinkomsten voldoende zijn om de financieringslasten te dragen. Bepaal ook vooraf uw exitstrategie. Wordt het pand na verbouwing verkocht, aangehouden voor verhuur of op een later moment geherfinancierd?
Een compleet financieringsdossier helpt daarbij. Zorg dat uw actuele jaarcijfers, bv-structuur, bestaande vastgoedportefeuille, lopende financieringen, huurinkomsten, beschikbare eigen middelen, relevante taxaties, identificatiegegevens en trackrecord beschikbaar zijn.
Vastgoedkansen kondigen zich namelijk niet altijd maanden van tevoren aan. Soms krijgt u op maandag een pand aangeboden en wil de verkoper aan het einde van de week weten of u serieus bent. Dan wilt u niet eerst nog weken bezig zijn met het verzamelen van documenten.
Snel vastgoed financieren zonder onnodige risico’s
Snelheid is belangrijk, maar mag nooit betekenen dat er minder zorgvuldig wordt gewerkt. Een taxatie, klantonderzoek, juridische controles, beoordeling van de cashflow en een realistische exitstrategie blijven noodzakelijk.
Bij een professionele vastgoedfinanciering ontstaat snelheid doordat de juiste informatie snel beschikbaar is en de aanvraag direct bij een geschikte financier terechtkomt. Niet doordat belangrijke controles worden overgeslagen.
Daarom kijken wij bij Beleggingspanden-Financiering.nl verder dan één financieringspartij. Wij werken met een breed netwerk van meer dan 85 financiers en ruim 170 vermogende Nederlandse families. Niet iedere financier is geschikt voor dezelfde vastgoedtransactie. Waar de ene partij zich richt op verhuurd vastgoed, is een andere financier juist gespecialiseerd in bridgefinancieringen, commercieel vastgoed of transformatieprojecten.
Onze taak is om te bepalen welke financier bij het vastgoedproject past. Wanneer een reguliere bank een financieringsaanvraag afwijst, betekent dat namelijk niet automatisch dat de transactie onmogelijk is. Soms past het project simpelweg niet binnen het beleid van die specifieke financier.
Tegelijkertijd betekent toegang tot een breed netwerk niet dat iedere vastgoeddeal gefinancierd moet worden. Wanneer de aankoopprijs te hoog is, de cashflow onvoldoende blijkt, er te weinig financiële buffer aanwezig is of de exitstrategie niet overtuigt, moet dat eerlijk worden besproken.
Een financier vinden is immers niet hetzelfde als een goede vastgoeddeal creëren.
Eerst bellen, dan rekenen en vervolgens bieden
De aanvragen waarbij wij het liefst betrokken zijn, komen niet pas binnen wanneer een ondernemer over enkele dagen een groot bedrag nodig heeft. Natuurlijk kijken wij ook naar spoedaanvragen, maar liever bespreken we de financieringsmogelijkheden voordat iemand daadwerkelijk een bod uitbrengt.
Op dat moment kunnen we namelijk nog meedenken over de financieringsstructuur, de eigen inbreng, de voorwaarden, de benodigde documenten en de exitstrategie.
Daarom hebben we bij Beleggingspanden-Financiering.nl de Quickscan ontwikkeld. Daarmee brengen we de belangrijkste gegevens van uw vastgoedproject in kaart en kunnen we een eerste indicatie geven van de mogelijke financieringsroutes.
Mijn advies aan iedere actieve vastgoedondernemer is dan ook om niet alleen uw aankoopstrategie, maar ook uw financieringsstrategie goed te organiseren. Zorg dat u weet waar u financieel staat, welke mogelijkheden er zijn en met wie u contact kunt opnemen wanneer zich een interessante vastgoedkans voordoet.
Want uiteindelijk geldt: de beste vastgoeddeal is waardeloos als u de financiering niet op tijd rond krijgt.
Disclaimer: dit artikel bevat algemene informatie en vormt geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies. Genoemde bedragen, rentepercentages, waardes en termijnen zijn uitsluitend rekenvoorbeelden. Financiering is afhankelijk van onder andere de klant, het vastgoed, de taxatie, LTV, cashflow, kredietwaardigheid, beschikbare zekerheden, exitstrategie, documentatie en acceptatiecriteria van de financier. Een snelle financiering kan nooit vooraf worden gegarandeerd.
Heeft u een pand op het oog of verwacht u binnenkort te gaan bieden? Wacht dan niet totdat de koopovereenkomst al is getekend. Doe de BPF Quickscan en ontdek welke financieringsmogelijkheden er voor uw vastgoedproject zijn.