Wanneer mensen voor het eerst bij Beleggingspanden-Financiering.nl aankloppen, lijkt onze rol soms eenvoudig: een ondernemer heeft een vastgoedproject, zoekt geld en wij vinden daar een financier bij.
In de praktijk komt er bij een vastgoedtransactie veel meer kijken. Natuurlijk is het vinden en structureren van een passende vastgoedfinanciering een belangrijk onderdeel van ons werk. Maar een financiering staat bijna nooit op zichzelf.
Er kunnen vergunningen nodig zijn, een taxatie moet kloppen, de verbouwingsbegroting moet realistisch zijn en de huurinkomsten moeten goed worden onderbouwd. Daarnaast kunnen een notaris, jurist, fiscalist, aannemer of vergunningenspecialist nodig zijn.
Daarom zie ik een goede vastgoedfinancieringsbroker vooral als de financiële regisseur rondom een vastgoedtransactie.
Wat is een vastgoedfinancieringsbroker?
In de basis brengt een vastgoedfinancieringsbroker een vastgoedbelegger of ondernemer in contact met een passende financier. De echte toegevoegde waarde zit wat mij betreft echter in de vraag welke financier bij een specifieke transactie past.
Niet iedere financier doet namelijk hetzelfde. Een partij die graag verhuurde woningen financiert, hoeft niet geschikt te zijn voor een transformatieproject. Een financier die een kortlopende bridgefinanciering verstrekt, heeft weer een ander profiel dan een partij die zich richt op langlopende vastgoedfinancieringen.
Ook de omvang van de financiering, het type vastgoed, de gewenste snelheid, de loan-to-value en de uiteindelijke exit spelen een rol.
Bij Beleggingspanden-Financiering.nl werken we met meer dan 85 financiers en ruim 170 vermogende Nederlandse families. Het voordeel van zo’n netwerk is niet dat we een aanvraag naar zoveel mogelijk partijen kunnen sturen. Juist niet.
Het gaat erom dat we vooraf kunnen beoordelen welke financiers waarschijnlijk het beste bij een specifieke vastgoedtransactie passen.
Vastgoed financieren begint soms vóór de financiering
Stel dat een ondernemer een pand koopt en daar zes appartementen van wil maken. Dan kunnen we meteen over rente en financieringspercentages praten, maar misschien zijn andere vragen eerst belangrijker.
Mag het pand daadwerkelijk worden getransformeerd naar zes woningen? Welke vergunningen zijn nodig? Kan het object juridisch worden gesplitst? Wat wordt de verwachte huur? Hoe hoog zijn de verbouwingskosten en wat is de waarde van het pand na afronding?
Juist bij het financieren van een transformatieproject zijn dit essentiële vragen. Pas wanneer die onderdelen voldoende duidelijk zijn, ontstaat een project dat een financier goed kan beoordelen.
Dat betekent niet dat wij al die specialistische werkzaamheden zelf uitvoeren. BPF is geen advocatenkantoor, taxatiebureau, aannemer of vergunningenadviseur. Onze rol is juist herkennen wanneer specialistische kennis nodig is en waar passend de juiste partijen bij elkaar brengen.
Een goede broker moet wat mij betreft niet alleen zijn eigen vakgebied kennen, maar ook weten waar dat vakgebied ophoudt.
Een goed dossier maakt het verschil
Een financier wil begrijpen waar zijn geld naartoe gaat en hoe hij uiteindelijk wordt terugbetaald.
Bij een financieringsaanvraag kijken we daarom onder andere naar het vastgoed, de aankoopprijs, de taxatiewaarde, het beschikbare eigen vermogen, de huurinkomsten, eventuele verbouwingsplannen en de exitstrategie.
Bij ontwikkel- en transformatieprojecten speelt ook de stichtingskostenopzet, vaak afgekort tot STIKO, een belangrijke rol.
Een goede STIKO bestaat uit veel meer dan alleen de aankoopprijs en de verbouwingskosten. Ook belastingen en aankoopkosten, notaris, adviseurs, architect, constructeur, vergunningen, installaties, financieringskosten, rente tijdens de bouwperiode en een post voor onvoorziene kosten kunnen onderdeel zijn van de totale investering.
Pas als het volledige financiële plaatje duidelijk is, kan goed worden bepaald hoeveel financiering nodig is en hoeveel eigen vermogen de ondernemer moet inbrengen.
En dat is belangrijk, want een financier verstrekt geen geld op basis van enthousiasme alleen. Een goed project moet financieel uitlegbaar en onderbouwd zijn.
Taxatie, vergunning en uitvoering moeten op elkaar aansluiten
Bij vastgoedfinanciering hangt veel met elkaar samen.
Neem een transformatieproject waarbij een ondernemer een pand voor €800.000 koopt, €300.000 wil investeren in de verbouwing en verwacht dat het object daarna €1.500.000 waard is.
Op papier kan dat aantrekkelijk lijken. Maar wanneer uiteindelijk slechts vier in plaats van zes woningen mogen worden gerealiseerd, kan de volledige businesscase veranderen.
Hetzelfde geldt voor de taxatie. Een ondernemer kan verwachten dat een pand na verbouwing aanzienlijk meer waard wordt, maar een verwachting is nog geen onafhankelijke taxatie. De huidige waarde, waarde in verhuurde staat en eventuele waarde na verbouwing kunnen allemaal relevant zijn voor de financiering.
Ook de uitvoering verdient aandacht. Een financiering kan goed gestructureerd zijn, maar als de verbouwingskosten flink hoger uitvallen of de planning maanden vertraging oploopt, verandert het financiële plaatje alsnog.
Daarom kijken we niet uitsluitend naar de financier. We proberen de volledige transactie te begrijpen.
Soms moet een dossier eerst beter worden voordat we een financier zoeken
Niet iedere aanvraag is direct klaar om bij een financier neer te leggen.
Soms ontbreekt bijvoorbeeld een taxatie, vergunning, realistische STIKO, huuronderbouwing, verbouwingsplan of duidelijke exitstrategie.
In zo’n situatie heeft het weinig zin om de aanvraag direct breed in de markt te zetten. Een onvolledig dossier naar verschillende financiers sturen kan er vooral voor zorgen dat dezelfde aanvraag meerdere keren wordt afgewezen.
Wij kijken liever eerst wat er ontbreekt en of dat kan worden opgelost. Daarna kan de aanvraag gericht worden voorgelegd aan partijen die daadwerkelijk bij de transactie passen.
Dat is voor mij een belangrijk verschil tussen een broker en een doorgeefluik.
Eén vastgoedproject kan meerdere financieringen nodig hebben
De financieringsstructuur stopt bovendien niet altijd bij de eerste lening.
Stel dat een ondernemer een leegstaand kantoor koopt om het te transformeren naar appartementen. Tijdens de aankoop en verbouwing zijn er nog geen stabiele huurinkomsten. Een langlopende verhuurfinanciering hoeft op dat moment dus nog niet de meest logische oplossing te zijn.
Een mogelijke route kan bestaan uit een tijdelijke bridgefinanciering voor de aankoop en ontwikkeling. Na de vergunning, verbouwing, oplevering en verhuur kan vervolgens worden gekeken naar een langlopende financiering waarmee de bridge wordt afgelost.
Dat betekent dat je bij financiering één eigenlijk al moet nadenken over financiering twee.
Daarom vinden wij de exitstrategie zo belangrijk. Wordt een lening afgelost uit verkoop, herfinanciering, ondernemingscashflow of een andere aantoonbare bron?
Een financiering is pas goed gestructureerd wanneer duidelijk is hoe u erin komt én hoe u er uiteindelijk weer uitgaat.
De kracht van een netwerk rondom vastgoed
Vastgoed is uiteindelijk ook een netwerkbusiness.
Bij één project kunnen een ondernemer, verkoper, makelaar, financier, taxateur, notaris, fiscalist, jurist, architect, constructeur, vergunningenspecialist en aannemer betrokken zijn. Iedere partij kijkt vanuit zijn eigen specialisme naar een gedeelte van het project.
Iemand moet tegelijkertijd het totaalplaatje blijven overzien.
Onze toegevoegde waarde zit daarom soms niet eens direct in het vinden van geld. Het kan ook betekenen dat we herkennen dat eerst een specialist naar een huurcontract moet kijken, dat een vergunning onderzocht moet worden of dat aanvullende informatie nodig is voor een financier.
Wij hoeven die werkzaamheden niet zelf uit te voeren. Wel kan het veel tijd schelen wanneer u niet voor iedere vraag opnieuw vanaf nul hoeft uit te zoeken bij wie u moet zijn.
De goedkoopste financier is niet automatisch de beste
Ook bij het vergelijken van financiers kijken we verder dan alleen het rentepercentage.
Stel dat de ene financier iets goedkoper is, maar veel meer tijd nodig heeft om een transactie te beoordelen. Een andere financier is duurder, maar begrijpt het project en kan binnen de benodigde termijn duidelijkheid geven.
Welke oplossing uiteindelijk beter is, hangt af van de volledige transactie.
Naast rente spelen onder andere snelheid, voorwaarden, flexibiliteit, de hoeveelheid financiering en de zekerheid van uitvoering een rol.
Het doel is daarom niet simpelweg om de laagste rente te vinden. Het doel is om een financieringsstructuur te vinden die daadwerkelijk bij het vastgoedproject past.
Waarom wij graag vroeg bij een vastgoedproject betrokken zijn
Het liefst worden we betrokken voordat een koopovereenkomst al onvoorwaardelijk is getekend of voordat de passeerdatum bij de notaris bijna is bereikt.
In een vroeg stadium is er meer ruimte om na te denken over de benodigde eigen middelen, de financieringsstructuur, taxatie, STIKO, vergunningen, verbouwing en exit. In onze werkwijze staat daarom het volledige traject centraal: van de eerste inventarisatie van de financieringsvraag tot het selecteren van een passende financier en de uiteindelijke afronding.
Als ik onze rol in één zin moet omschrijven, is het daarom deze:
Wij brengen niet alleen geld en vastgoed bij elkaar. We helpen de juiste financiering en de juiste mensen rondom een vastgoedtransactie bij elkaar te brengen.
Heeft u een beleggingspand op het oog, wilt u vastgoed transformeren of zoekt u financiering voor een bestaande portefeuille? Neem dan bij voorkeur vroeg in het proces contact met ons op. Met meer dan 85 financiers, ruim 170 vermogende Nederlandse families en een breed netwerk rondom vastgoed kunnen we onderzoeken welke route bij uw project past.
Benieuwd naar de financieringsmogelijkheden voor uw vastgoedproject?
Vul de quickscan in en zet de eerste stap naar een passende vastgoedfinanciering. We bekijken uw situatie en onderzoeken welke mogelijkheden bij uw project passen.