Vastgoedtransformatie: van €1 miljoen naar €2,1 miljoen vastgoedwaarde

Als vastgoedbelegger kunt u op verschillende manieren vermogen opbouwen. U kunt een pand kopen, verhuren en vervolgens jarenlang profiteren van huurinkomsten en eventuele waardestijging. Daar is niets mis mee.

Maar er bestaat ook een actievere strategie: zelf waarde creëren.

Dat is precies wat mij zo aanspreekt aan vastgoedtransformatie. U koopt bijvoorbeeld een verouderd kantoor, winkelpand of bedrijfsobject dat in zijn huidige vorm niet optimaal wordt gebruikt. Vervolgens kijkt u niet alleen naar wat het pand vandaag is, maar vooral naar wat het kan worden.

Kunnen er woningen worden gerealiseerd? Kan de indeling slimmer? Zijn er onbenutte vierkante meters? Kan het object worden verduurzaamd en kan daardoor een veel aantrekkelijker vastgoedproduct ontstaan?

Daar begint voor mij vastgoedontwikkeling.

Wat is vastgoedtransformatie?

Bij vastgoedtransformatie krijgt bestaand vastgoed een andere of aanzienlijk verbeterde functie. Een bekend voorbeeld is een kantoor dat wordt getransformeerd naar woningen, maar er zijn veel meer mogelijkheden.

Denk aan een winkelpand waarbij de bovenverdiepingen worden omgebouwd tot woningen, een groot object dat wordt opgedeeld in zelfstandige eenheden of een verouderd pand dat volledig wordt gerenoveerd en verduurzaamd.

Het uitgangspunt is steeds hetzelfde: u probeert bestaand vastgoed economisch aantrekkelijker te maken.

Daarom bent u bij een goede transformatie minder afhankelijk van algemene marktstijging. Als een pand van €1 miljoen een jaar later nog steeds €1 miljoen waard is, heeft de markt niets voor u gedaan. Maar wanneer u hetzelfde pand transformeert naar meerdere goede woningen met een betere exploitatie, vergelijkt u na afloop niet langer hetzelfde vastgoed.

U heeft een ander product gecreëerd.

Meer over de financiering van dergelijke projecten leest u op onze pagina over transformatie- en flipprojecten.

Een rekenvoorbeeld: van €1 miljoen naar €2,1 miljoen

Laten we een fictief transformatieproject bekijken.

Een belegger koopt een verouderd vastgoedobject voor €1.000.000. Na onderzoek blijkt dat het pand juridisch, planologisch en bouwkundig geschikt kan worden gemaakt voor meerdere zelfstandige woningen.

De totale begroting ziet er in dit vereenvoudigde voorbeeld als volgt uit:

• Aankoopprijs: €1.000.000
• Verbouwing en verduurzaming: €450.000
• Architect, constructeur, vergunningen en adviseurs: €75.000
• Financieringskosten en rente tijdens het project: €100.000
• Notaris, taxaties en overige kosten: €25.000
• Reserve voor onvoorziene kosten: €50.000

De totale investering komt daarmee uit op ongeveer €1.700.000.

Na afronding zijn meerdere moderne woningen ontstaan en wordt het totale vastgoed onafhankelijk getaxeerd op bijvoorbeeld €2.100.000.

Het verschil tussen de totale investering en de nieuwe vastgoedwaarde bedraagt dan €400.000.

Dat betekent niet dat er automatisch €400.000 winst op de bankrekening staat. Belastingen, eventuele verkoopkosten en posten die buiten het voorbeeld vallen kunnen het uiteindelijke resultaat beïnvloeden. Maar het voorbeeld laat wel zien hoe waardecreatie door transformatie kan werken.

Een euro verbouwen is niet automatisch een euro waardestijging

Een belangrijk misverstand is dat iedere euro die u in een verbouwing stopt automatisch minimaal één euro aan vastgoedwaarde oplevert.

Zo werkt het niet.

De meerwaarde ontstaat doordat het eindproduct economisch aantrekkelijker wordt. Een slecht ingedeeld gebouw met weinig verhuurmogelijkheden kan na transformatie bijvoorbeeld bestaan uit meerdere zelfstandige woningen met een betere exploitatie, hogere totale huurinkomsten en een betere energieprestatie.

Daarom reken ik bij een transformatie het liefst achterstevoren.

Niet alleen: wat kost dit pand en wat kunnen we ermee doen?

Maar vooral: wat is het eindproduct waarschijnlijk waard en hoeveel mogen we daarom vandaag maximaal investeren?

Voor aankoop wilt u dus al weten wat u gaat realiseren, wat de verwachte huur is, wat vergelijkbare woningen waard zijn, hoeveel de volledige verbouwing kost en welke vergunningen nodig zijn.

De winst van een goed transformatieproject begint wat mij betreft daarom niet bij de verbouwing. Die begint bij de aankoop.

Hoe financiert u een vastgoedtransformatie?

Een transformatieproject past niet altijd direct binnen een reguliere langlopende vastgoedhypotheek. Dat is logisch, omdat het uiteindelijke vastgoed op het moment van aankoop nog niet bestaat.

Het pand kan leegstaan, de huurinkomsten kunnen laag zijn en er moet mogelijk eerst voor enkele tonnen worden verbouwd.

Daarom kan een tijdelijke bridgefinanciering worden gebruikt voor de aankoop en ontwikkeling. Afhankelijk van het project en de financier kan daarbij ook met een bouwdepot worden gewerkt.

Uit zo’n bouwdepot kunnen gedurende het project afgesproken verbouwingskosten worden betaald. Daardoor hoeft een ondernemer niet noodzakelijk alle bouwkosten op dag één uit eigen middelen te financieren.

Het belangrijkste is wat mij betreft dat u niet alleen vraagt: kunnen we de aankoop financieren?

De betere vraag is: hoe financieren we de volledige route van aankoop en verbouwing tot het uiteindelijke vastgoed?

De exit moet vóór de aankoop duidelijk zijn

Bij een transformatie moet voor de aankoop al worden nagedacht over wat er na afronding gebeurt.

Grofweg zijn er twee routes.

De eerste is transformeren en verkopen. In ons voorbeeld bedraagt de totale investering ongeveer €1,7 miljoen en is de veronderstelde eindwaarde €2,1 miljoen. Wanneer het vastgoed rond die waarde kan worden verkocht, kan na aflossing van de financiering, belastingen en verkoopkosten een ontwikkelresultaat overblijven.

Daarna kan het vrijgekomen kapitaal worden gebruikt voor een volgend project.

De tweede strategie is transformeren, verhuren en behouden. Persoonlijk vind ik die route voor vermogensopbouw vaak nog interessanter.

Transformeren, verhuren en vervolgens herfinancieren

Stel opnieuw dat het getransformeerde vastgoed na afronding een waarde in verhuurde staat heeft van €2.100.000.

We nemen puur als fictief rekenvoorbeeld aan dat een langlopende vastgoedfinancier vervolgens bereid is 75% daarvan te financieren.

De nieuwe financiering bedraagt dan:

75% van €2.100.000 = €1.575.000

De totale projectinvestering was ongeveer €1.700.000. Na herfinanciering blijft in deze sterk vereenvoudigde rekensom dus ongeveer €125.000 van de oorspronkelijke projectinvestering in het vastgoed zitten.

Tegelijkertijd ziet de vermogenspositie in het vastgoed er als volgt uit:

Vastgoedwaarde: €2.100.000
Langlopende schuld: €1.575.000
Bruto eigen vermogen in het vastgoed: €525.000

Dat betekent nadrukkelijk niet dat €525.000 vrij beschikbaar geld is. Het is bruto vermogen dat in het vastgoed zit.

Maar een groot gedeelte van het kapitaal dat tijdens de ontwikkeling nodig was, is door de herfinanciering wel opnieuw beschikbaar gekomen.

En daar zit voor mij een van de interessantste principes van vastgoed.

U koopt, creëert waarde, verhuurt, laat opnieuw taxeren en herfinanciert. Vervolgens houdt u het vastgoed, terwijl een gedeelte van het eerder geïnvesteerde kapitaal kan worden gebruikt voor een volgende investering.

Van één transformatie naar een vastgoedportefeuille

Wanneer dit proces succesvol kan worden herhaald, verandert een losse transformatie in een mogelijke strategie voor portefeuilleopbouw.

Project één maakt dan gedeeltelijk project twee mogelijk. Daarna volgt misschien project drie.

Dat betekent niet dat dit vanzelf gaat. Ieder project kent nieuwe risico’s, ieder pand is anders en financieringsvoorwaarden kunnen veranderen. Maar door ervaring op te bouwen, ontstaat wel een systeem.

U leert beter inkopen, krijgt ervaring met vergunningen, bouwt relaties op met architecten en aannemers en begrijpt steeds beter welke financieringsstructuur bij een bepaald project past.

Daarmee verschuift u van passief vastgoedbezit naar actief vastgoedondernemerschap.

Niet ieder leegstaand kantoor is geschikt voor woningen

Transformatie biedt kansen, maar een leegstaand pand is niet automatisch een goed transformatieproject.

Voor aankoop moeten onder andere het omgevingsplan, vergunningen, bouwkundige geschiktheid, brandveiligheid, geluid, parkeren, daglicht, installaties en nutsvoorzieningen worden onderzocht.

Ook de uiteindelijke verhuurbaarheid is essentieel. Wanneer uw businesscase rekent met een bepaalde huur, moet die huur juridisch én commercieel realistisch zijn.

Daarom vind ik due diligence vooraf zo belangrijk.

Stel dat u €1,3 miljoen betaalt voor een pand dat na transformatie maximaal €2 miljoen waard wordt. Wanneer vervolgens €700.000 nodig is voor verbouwing en andere projectkosten, is de rekensom al vóór de eerste bouwdag bijzonder krap.

U kunt dan nog zo goed verbouwen; het probleem zat in de aankoop.

Daarom zeg ik graag: word niet verliefd op het gebouw, maar op de rekensom.

Financiering moet eigen vermogen efficiënt inzetten

Financiering speelt daarbij een belangrijke rol.

Stel dat u het project van €1,7 miljoen volledig zelf financiert. Dan zit gedurende de ontwikkeling €1,7 miljoen aan eigen vermogen vast in één project.

Wanneer een verantwoorde financieringsstructuur ervoor zorgt dat u slechts een gedeelte zelf hoeft in te brengen, blijft meer eigen kapitaal beschikbaar als buffer of voor andere investeringen.

Dat is wat leverage voor mij zou moeten doen.

Niet maximaal lenen omdat het kan, maar eigen vermogen efficiënt inzetten zonder de risico’s uit het oog te verliezen.

Bij Beleggingspanden-Financiering.nl kijken we daarom bij een transformatie niet alleen naar de huidige waarde van het pand. We beoordelen de aankoop, het verbouwingsplan, de benodigde eigen middelen, de verwachte eindwaarde, huurinkomsten en vooral de exitstrategie. Dat sluit ook aan bij onze bredere werkwijze bij vastgoedfinancieringen.

Waar problemen zitten, kan waarde zitten

Een volledig gerenoveerd en verhuurd appartementencomplex wordt meestal verkocht tegen een prijs waarin veel van de potentie al verwerkt zit. Iemand anders heeft het werk immers al gedaan.

Bij transformatievastgoed zoek ik juist naar objecten waar nog een oplosbaar probleem in zit: leegstand, een verouderde functie, slechte indeling, achterstallig onderhoud, onbenutte vierkante meters of een slechte energieprestatie.

Dat betekent niet dat ieder probleem een kans is.

Maar problemen die daadwerkelijk oplosbaar zijn, kunnen waarde vertegenwoordigen.

Daar ligt voor mij de essentie van vastgoedtransformatie.

Een goede transformatie begint met rekenen

De titel van €1 miljoen naar €2 miljoen vastgoedwaarde klinkt misschien spectaculair, maar het principe is eigenlijk heel nuchter.

Het gaat er niet om dat u een pand van €1 miljoen koopt en vervolgens hoopt dat de markt het vanzelf verdubbelt. U koopt vastgoed en investeert vervolgens in ontwikkeling, verbouwing, verduurzaming en een betere economische functie.

Wanneer de totale kostprijs uiteindelijk aantoonbaar lager ligt dan de nieuwe vastgoedwaarde, heeft u zelf waarde gecreëerd.

Daarna kunt u verkopen en het ontwikkelresultaat realiseren, of het vastgoed verhuren, herfinancieren en behouden.

Juist die tweede route kan ervoor zorgen dat een succesvol eerste project uiteindelijk de basis vormt voor een volgende investering.

Dat is het vliegwiel waar ik in geloof: niet alleen vastgoed kopen, maar zelf waarde creëren en het opgebouwde vermogen vervolgens opnieuw aan het werk zetten.

Een vastgoedtransformatie financieren?

Heeft u een kantoor, winkelpand, bedrijfspand of ander vastgoedobject op het oog dat u wilt transformeren? Of bezit u al vastgoed waarvan u denkt dat er meer potentie in zit?

Betrek de financiering dan bij voorkeur vroeg in het proces. Via onze pagina over transformatiefinanciering leest u meer over de mogelijkheden voor aankoop, verbouwing, bridgefinanciering en de uiteindelijke exit.

Want een goede transformatie begint niet met slopen.