De toekomst van de Nederlandse vastgoedmarkt: waarom ik positief blijf

Regelmatig krijg ik de vraag of ik nog positief ben over de Nederlandse vastgoedmarkt. Mijn antwoord is ja. Misschien ben ik voor de lange termijn zelfs positiever dan een aantal jaren geleden.

Dat betekent niet dat ik verwacht dat vastgoedprijzen ieder jaar automatisch stijgen of dat regelgeving en economische onzekerheid geen problemen opleveren. De vastgoedmarkt is complexer geworden en beleggers moeten kritischer zijn dan voorheen.

Toch zie ik voor de komende tien tot twintig jaar interessante mogelijkheden. Nederland kampt nog altijd met een groot woningtekort, de vrije huursector staat onder druk en kwalitatief goed vastgoed op aantrekkelijke locaties blijft schaars.

Mijn overtuiging is daarom dat vastgoed een belangrijke rol kan blijven spelen bij vermogensopbouw. Niet ieder pand en niet tegen iedere prijs, maar goed vastgoed met een gezonde exploitatie en een verstandige financieringsstructuur.

Het woningtekort blijft een belangrijk fundament

Een belangrijke reden voor mijn vertrouwen in de Nederlandse vastgoedmarkt is het structurele woningtekort. Volgens Volkshuisvesting Nederland bedraagt het statistische woningtekort in 2026 ongeveer 384.000 woningen, oftewel 4,6% van de woningvoorraad. Om de spanning op de woningmarkt terug te brengen naar een acceptabel niveau van ongeveer 2%, zijn naar schatting 213.000 extra woningen nodig.

Dat tekort is niet zomaar opgelost. Nederland heeft te maken met schaarse bouwgrond, langdurige vergunningstrajecten, hoge bouwkosten, netcongestie en stikstofvraagstukken. Daarnaast moet ieder bouwproject financieel haalbaar blijven.

De behoefte aan woningen kan daardoor sneller groeien dan het aanbod. Voor vastgoedbeleggers is die schaarste een belangrijk gegeven, al vormt een woningtekort op zichzelf natuurlijk geen garantie voor stijgende vastgoedprijzen.

Ook De Nederlandsche Bank verwacht een gematigde prijsontwikkeling. Volgens de Voorjaarsraming van juni 2026 stijgen de prijzen van bestaande koopwoningen tussen 2026 en 2028 naar verwachting met ongeveer 3% tot 4% per jaar. Hogere hypotheekrentes en een lager consumentenvertrouwen remmen de groei, terwijl stijgende lonen de leencapaciteit ondersteunen.

Persoonlijk vind ik een gematigde prijsontwikkeling geen verkeerd vooruitzicht. Wanneer vastgoed over langere tijd in waarde stijgt en ondertussen huurinkomsten genereert, kan dat een interessante combinatie opleveren.

Daarbij kijk ik liever tien of twintig jaar vooruit dan uitsluitend naar de ontwikkeling van het komende kwartaal.

Wat betekent de huidige huurmarkt voor vastgoedbeleggers?

Niet alleen de koopmarkt, maar ook de huurmarkt laat zien hoe groot de druk op de Nederlandse woningmarkt is.

Volgens de Pararius Huurmonitor kwamen in het tweede kwartaal van 2026 ongeveer 11.389 vrijesectorhuurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders, terwijl 12.150 woningen werden afgemeld. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld €1.882 per maand.

Daarnaast blijkt uit cijfers die Pararius op basis van het Kadaster publiceerde dat vastgoedbeleggers in 2025 ongeveer 65.000 woningen verkochten en circa 27.000 aankochten. Volgens Pararius betekende dit een netto-uitstroom van ongeveer 38.000 woningen uit de verhuurmarkt.

Voor veel particuliere verhuurders is de afgelopen periode ingewikkelder geworden door regelgeving, belastingen en veranderende financieringsvoorwaarden. Tegelijkertijd blijft de behoefte aan huurwoningen bestaan.

Starters die nog geen woning kunnen kopen, internationale werknemers, jonge professionals en mensen die tijdelijk woonruimte zoeken, blijven afhankelijk van een huurmarkt waarin het aanbod beperkt is.

Dat biedt mogelijkheden voor beleggers, maar betekent nadrukkelijk niet dat iedere verhuurde woning automatisch een goede investering is.

Wie vandaag investeert, moet zorgvuldig kijken naar het woningwaarderingsstelsel (WWS), de wettelijk toegestane huur, onderhoudskosten, belastingen, energiekwaliteit en financieringslasten. Uiteindelijk bepaalt niet de hoogte van de bruto huur, maar de werkelijke exploitatie of een investering financieel interessant is.

De vastgoedbelegger van de toekomst creëert zelf waarde

Ik verwacht dat de vastgoedmarkt de komende tien jaar steeds professioneler wordt. Waar beleggers voorheen soms een appartement kochten, verhuurden en vervolgens wachtten op waardestijging, worden kennis en actief ondernemerschap belangrijker.

Juist in een veranderende markt ontstaan mogelijkheden om waarde toe te voegen. Denk aan renovatie, verduurzaming, splitsing waar dat is toegestaan, het verbeteren van de exploitatie en het herpositioneren van commercieel vastgoed.

Vooral transformatie vind ik een interessante ontwikkeling. Nederland heeft woningen nodig, terwijl sommige kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen en ongebruikte bovenverdiepingen hun oorspronkelijke economische functie gedeeltelijk hebben verloren.

Wanneer een gebouw juridisch, technisch en financieel geschikt is voor transformatie, kunnen twee doelen samenkomen: de ondernemer creëert economische waarde en er ontstaat extra woonruimte.

Uiteraard is niet ieder pand daarvoor geschikt. Een goed transformatieproject vraagt om een grondige beoordeling van de locatie, vergunningen, bouwkosten, verwachte eindwaarde en financieringsmogelijkheden.

Ook verduurzaming kan mogelijkheden bieden. Een pand met een slecht energielabel hoeft niet uitsluitend een probleem te zijn. Wanneer het tegen een passende prijs kan worden aangekocht en vervolgens verantwoord kan worden verbeterd, kan verduurzaming onderdeel worden van een interessante vastgoedstrategie.

Bij Beleggingspanden-Financiering.nl begeleiden we daarom ook ondernemers die transformatie en waardecreatie willen financieren.

Vastgoed, inflatie en het verantwoord gebruiken van financiering

Inflatie is een andere reden waarom vastgoed voor veel langetermijnbeleggers interessant blijft. Volgens het CBS bedroeg de inflatie in augustus 2026 3,3%.

Vastgoed is een reëel bezit: tegenover de investering staan grond en gebouwen. Bij verhuurd vastgoed kunnen de huurinkomsten onder bepaalde voorwaarden bovendien meebewegen met het prijsniveau.

Dat betekent niet dat vastgoed automatisch bescherming biedt tegen iedere vorm van inflatie. De waarde kan dalen en kosten kunnen sneller stijgen dan de inkomsten. Toch is het een eigenschap die vastgoed voor veel beleggers interessant maakt binnen hun totale vermogen.

Daarnaast speelt financiering een belangrijke rol. Met geleend kapitaal kunt u immers investeren in een vastgoedobject waarvan u niet de volledige aankoopprijs zelf hoeft in te brengen.

Stel dat u een pand koopt voor €1.000.000. Daarvan financiert u €700.000 en brengt u zelf €300.000 in. Wanneer het vastgoed in een theoretisch voorbeeld met 3% in waarde stijgt, neemt de waarde met €30.000 toe.

Dat bedrag is gelijk aan 10% van uw oorspronkelijk ingelegde eigen vermogen. Het betekent echter niet dat u daadwerkelijk 10% rendement heeft behaald. Rentelasten, onderhoud, belastingen, aankoopkosten en eventuele leegstand moeten nog worden meegenomen.

Bovendien werkt financiering ook de andere kant op. Wanneer vastgoedprijzen dalen, kan het verlies ten opzichte van uw eigen vermogen juist groter uitvallen.

Daarom geloof ik niet in maximaal lenen omdat het mogelijk is. Of een loan-to-value (LTV) van bijvoorbeeld 65%, 70% of 80% passend is, hangt af van de huuropbrengsten, de financieringslasten, de locatie en de totale financiële positie.

Wat mij betreft is een sterke vastgoedportefeuille vooral een portefeuille die ook financieel overeind blijft wanneer de omstandigheden tegenzitten.

De toekomst van vastgoedfinanciering

De financieringsmarkt verandert mee met de vastgoedmarkt. Naast traditionele banken verwacht ik dat private investeerders, gespecialiseerde vastgoedfinanciers en family offices een belangrijke rol blijven spelen.

Niet iedere vastgoedtransactie past namelijk binnen de standaardvoorwaarden van een bank. Denk aan een transformatieproject, tijdelijk leegstaand vastgoed, een aankoop waarvoor snel financiering nodig is of een investering waarbij een bridgefinanciering later wordt vervangen door een langlopende hypotheek.

Bij Beleggingspanden-Financiering.nl werken we met meer dan 85 financiers en ruim 170 vermogende Nederlandse families. Door die verschillende partijen te combineren, kunnen we voor uiteenlopende vastgoedprojecten onderzoeken welke financieringsconstructie passend is.

Daarbij gaat het niet uitsluitend om de vraag hoeveel geld er beschikbaar is. Een financier wil weten of het om een goede transactie gaat, welke zekerheden aanwezig zijn, of de inkomsten voldoende zijn en hoe de financiering uiteindelijk wordt afgelost.

Naar mijn mening wordt juist die zorgvuldige beoordeling de komende jaren steeds belangrijker.

Hoe ziet de Nederlandse vastgoedmarkt er in 2035 uit?

Wanneer ik vooruitkijk naar 2035, verwacht ik niet dat investeren in vastgoed eenvoudiger wordt. Regelgeving, duurzaamheidseisen en veranderende economische omstandigheden zullen beleggers voor nieuwe uitdagingen blijven stellen.

Tegelijkertijd verwacht ik dat technologie een grotere rol gaat spelen. Kunstmatige intelligentie, betere marktdata, efficiënter vastgoedbeheer en geautomatiseerde administratie kunnen helpen om vastgoedprojecten beter te beoordelen en exploitaties te verbeteren.

Technologie verandert mogelijk de manier waarop we gebouwen gebruiken, maar neemt de fysieke behoefte aan vastgoed niet weg. Nederland blijft woningen, bedrijfsruimten, logistiek vastgoed, zorgvastgoed en gebouwen voor andere economische activiteiten nodig hebben.

Daarbij blijft locatie voor mij een van de belangrijkste uitgangspunten. Een middelmatig pand op een goede locatie kan vaak worden verbeterd. Een uitstekend pand op een structureel onaantrekkelijke locatie is doorgaans veel moeilijker te veranderen.

Daarom kijk ik vooral naar gebieden waar mensen willen wonen, werken, studeren en ondernemen. Economische activiteit en de aanwezigheid van voorzieningen blijven belangrijke factoren bij het beoordelen van een vastgoedlocatie.

Waarom cashflow belangrijker wordt dan ooit

De afgelopen jaren konden vastgoedbeleggers regelmatig profiteren van sterk stijgende prijzen en historisch lage rentes. Ik verwacht dat beleggers in de toekomst kritischer naar hun inkomsten en uitgaven moeten kijken.

Een hoge vastgoedwaarde op papier is namelijk niet voldoende wanneer de maandelijkse exploitatie structureel geld kost.

Stel dat u een portefeuille bezit met €5 miljoen aan eigen vermogen, maar iedere maand €20.000 meer uitgeeft dan er binnenkomt. Dan heeft u ondanks uw aanzienlijke vermogenspositie uiteindelijk een financieel probleem.

Daarom kijk ik niet alleen naar mogelijke waardestijging, maar vooral ook naar de huurinkomsten, rentelasten, onderhoudskosten en financiële buffers. Een vastgoedbelegging moet tegenvallers zoals leegstand, hogere rente en onverwacht onderhoud kunnen opvangen.

Die financiële discipline wordt naar mijn mening steeds belangrijker voor de professionele vastgoedondernemer.

Mijn verwachting voor de Nederlandse vastgoedmarkt

Ik verwacht niet dat de Nederlandse vastgoedmarkt de komende tien jaar onafgebroken zal groeien. Er zullen perioden van onzekerheid zijn, regelgeving kan veranderen en vastgoedprijzen kunnen tijdelijk dalen.

Toch zie ik voldoende redenen om positief te blijven over de langere termijn. Het woningtekort is aanzienlijk, de vrije huursector staat onder druk en kwalitatief goed vastgoed blijft op veel locaties schaars.

De interessante mogelijkheden liggen volgens mij steeds vaker bij ondernemers die verder kijken dan het simpelweg aankopen van een pand. Ondernemers die waarde kunnen toevoegen, de exploitatie begrijpen en hun financiering zorgvuldig organiseren.

Daarom geloof ik ook niet in het eindeloos wachten op het perfecte aankoopmoment. Veel belangrijker vind ik de kwaliteit van een individuele transactie: een goede locatie, een realistische aankoopprijs, gezonde huurinkomsten, voldoende buffers en een financiering die bij het project past.

Vastgoed blijft voor mij een aantrekkelijke vorm van vermogensopbouw, juist omdat het huurinkomsten, waardecreatie en financiering kan combineren. Maar succesvol beleggen vraagt steeds meer om actief ondernemerschap.

Goed kopen, waarde creëren, verstandig financieren en voor de lange termijn denken. Dat blijft mijn uitgangspunt.

Vastgoed kopen, ontwikkelen of herfinancieren?

Bij Beleggingspanden-Financiering.nl begeleiden we vastgoedbeleggers en ondernemers bij verschillende financieringsvraagstukken. Van de aankoop van een eerste verhuurde woning tot de financiering van grote vastgoedportefeuilles, commerciële objecten en transformatieprojecten.

Met ons netwerk van meer dan 85 financiers en ruim 170 vermogende Nederlandse families onderzoeken we welke financieringsstructuur bij uw vastgoedproject past. Daarbij kijken we naar het vastgoed, de cashflow, de dekking, de ondernemer en de exitstrategie.